Nach IAS 40.5 ist eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie ein Grundstück oder Gebäude (oder Teil davon, oder beide), das gehalten wird, um Mieteinnahmen oder Kapitalwertsteigerung zu erzielen, nicht für die Nutzung in der Geschäftstätigkeit oder zum Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsbetrieb. Die wesentliche Abgrenzung liegt darin, dass die Immobilie primär als Geldanlage dient und nicht selbst im Betrieb genutzt wird.

Unterscheidungsmerkmale

Eine Immobilie ist nur dann eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie, wenn:

• Sie vom Eigentümer oder Leasingnehmer zur Erzielung von Mieteinnahmen oder Kapitalgewinnen gehalten wird
• Sie nicht in der Geschäftstätigkeit verwendet wird (wie Fabrikgebäude oder Geschäftsräume des Unternehmens)
• Sie nicht zum Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsbetrieb bestimmt ist (wie Immobilien eines Immobilienmaklers)

Nach IAS 40.12 können auch gemietete Grundstücke als Finanzinvestitionen klassifiziert werden, wenn ein Operating-Lease-Anwender das Wahlrecht nutzt, die Liegenschaft zum beizulegenden Zeitwert zu bewerten.

Bewertungsmethoden

IAS 40 erlaubt zwei Bewertungsmodelle, zwischen denen ein Unternehmen wählen kann (IAS 40.30):

Fair-Value-Modell: Das Unternehmen bewertet als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zum beizulegenden Zeitwert, mit nachfolgenden Wertveränderungen über die Gewinn- und Verlustrechnung (IAS 40.33). Dies ist das bevorzugte Modell und wird für die meisten als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien angewendet. Der beizulegende Zeitwert wird typischerweise durch externe Bewertungen oder Marktdaten ermittelt.

Kostenmethode: Alternativ kann das Unternehmen das Kostenmethode-Modell anwenden, bei dem die Immobilie zu Anschaffungskosten abzüglich kumulierter Abschreibung und Wertminderungsverluste bewertet wird (IAS 40.56). Dieses Modell ist weniger verbreitet und wird nur angewendet, wenn der beizulegende Zeitwert nicht zuverlässig bestimmt werden kann.

Praktische Anwendung und Übergänge

Die Wahl des Bewertungsmodells muss konsistent für alle als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien des Unternehmens angewendet werden (IAS 40.30). Bei Umklassifizierungen gelten besondere Regelungen: Der Übergang von eigennutzung zur Finanzinvestition erfolgt zum beizulegenden Zeitwert am Umklassifizierungstag (IAS 40.61–62).

Offenlegungsanforderungen

IAS 40.74–79 verpflichtet zur Offenlegung von Messverfahren, Annahmen, Mietverträgen und bei Fair-Value-Bewertung der Wertveränderungen.