Investitionsobjekte

IAS 40 Investitionsobjekte — Kernregel

Ein Investitionsobjekt ist Land oder ein Gebäude – oder Teil eines Gebäudes – das gehalten wird, um Mieteinnahmen oder Kapitalwertsteigerungen zu erzielen, oder beides, und nicht zur Verwendung in der Produktion, Verwaltung oder zum Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsbetrieb (IAS 40.7). Nach der erstmaligen Erfassung muss ein Unternehmen zwischen zwei Bewertungsmodellen wählen und diese Bilanzierungspraxis konsistent auf alle Investitionsobjekte anwenden: das Modell des beizulegenden Zeitwerts, bei dem Änderungen über die Gewinne und Verluste erfasst werden, oder das Kostenmodell (IAS 40.30).

Wie IAS 40 Investitionsobjekte Funktioniert

Erfassung und erstmalige Klassifizierung

Ein Investitionsobjekt wird als Vermögenswert erfasst, wenn es wahrscheinlich ist, dass die damit verbundenen künftigen wirtschaftlichen Vorteile dem Unternehmen zufließen und seine Anschaffungskosten zuverlässig gemessen werden können (IAS 40.16). Die Klassifizierung hängt vom Wesen der Vereinbarung ab. Wichtige Beispiele für Investitionsobjekte sind:

• Land, das für langfristige Kapitalwertsteigerung und nicht für kurzfristigen Verkauf gehalten wird
• Land, das für eine aktuell unbestimmte künftige Verwendung gehalten wird
• Ein Gebäude, das vom Unternehmen besessen und unter einer oder mehreren Operating-Leases vermietet wird
• Ein leerstehendes Gebäude, das zum Vermieten gehalten wird (IAS 40.8)

Immobilien, die nicht qualifizieren – wie Immobilien, die zur Veräußerung im gewöhnlichen Geschäftsbetrieb gehalten werden, oder Immobilien, die das Unternehmen für seinen eigenen Betrieb nutzt – unterliegen stattdessen IAS 2 oder IAS 16 (IAS 40.9). Wenn ein Gebäude sowohl einen Investitionsteil als auch einen vom Unternehmen genutzten Teil hat, werden die Teile nur dann separat bilanziert, wenn sie separat verkauft oder vermietet werden können (IAS 40.10). Es ist Urteilsvermögen erforderlich, und Unternehmen müssen konsistente Kriterien für diese Bestimmung entwickeln und offenlegen (IAS 40.14).

Erstmalige Bewertung

Ein eigenes Investitionsobjekt wird erstmalig zu Anschaffungskosten gemessen, einschließlich direkt zurechenbarer Transaktionskosten wie Rechtsgebühren und Grunderwerbssteuern (IAS 40.20, IAS 40.21). Anlaufkosten, Betriebsverluste vor Erreichung der geplanten Auslastung und abnormale Abfallmengen werden von den Kosten ausgeschlossen (IAS 40.23).

Modell des beizulegenden Zeitwerts

Nach der erstmaligen Erfassung bewertet ein Unternehmen, das sich für das Modell des beizulegenden Zeitwerts entscheidet, alle Investitionsobjekte zu beizulegendem Zeitwert, wobei Gewinne oder Verluste in der Gewinne und Verluste des Zeitraums erfasst werden, in dem sie entstehen (IAS 40.33, IAS 40.35). Beizulegender Zeitwert nach IFRS 13 ist der Preis, der beim Verkauf eines Vermögenswertes in einer ordnungsgemäßen Transaktion zwischen Marktparteien zum Bewertungsstichtag erzielt werden würde (IFRS 13.9). Bei der Messung des beizulegenden Zeitwerts muss das Unternehmen sicherstellen, dass die Zahl die Mieteinnahmen aus aktuellen Leases und andere Annahmen widerspiegelt, die Marktparteien unter aktuellen Marktbedingungen anwenden würden (IAS 40.40).

Kostenmodell

Ein Unternehmen kann stattdessen das Kostenmodell anwenden und Investitionsobjekte zu Kosten abzüglich kumulierter Abschreibungen und Wertminderungsaufwendungen bewerten – nach denselben Grundsätzen wie IAS 16 (IAS 16.5). Auch unter diesem Modell muss ein Unternehmen den beizulegenden Zeitwert für Zwecke der Offenlegung messen (IAS 40.32). Der Wechsel vom Modell des beizulegenden Zeitwerts zum Kostenmodell ist zulässig, wenn er relevantere und zuverlässigere Informationen liefert, was voraussichtlich selten der Fall ist.

IAS 40 Investitionsobjekte — Häufige Fehler

• Fehlklassifizierung von Immobilien mit gemischter Nutzung: Das Nichttrennen des Investitions- und des vom Unternehmen genutzten Teils, wenn diese unabhängig voneinander verkauft werden könnten, führt zu fehlerhafter Bewertung.
• Nichtbeachtung von Mieteinnahmen beim beizulegenden Zeitwert: Der beizulegende Zeitwert muss aktuelle Leasebedingungen und Annahmen von Marktparteien widerspiegeln – eine Bewertung, die Mieteinnahmezahlungsströme ignoriert, unterstellt den Wert der Immobilie (IAS 40.40).
• Nichtoffenlegung des beizulegenden Zeitwerts beim Kostenmodell: Unternehmen, die das Kostenmodell anwenden, haben immer noch eine verbindliche Offenlegungspflicht für den beizulegenden Zeitwert (IAS 40.32).
• Aktivierung von laufenden Instandhaltungskosten: Routinemäßige Instandhaltungs- und Wartungskosten müssen als Aufwand erfasst werden, wenn sie entstehen, nicht zum Buchwert hinzugerechnet werden (IAS 40.18).
• Inkonsistente Anwendung der Bilanzierungspraxis: Das Modell des beizulegenden Zeitwerts oder das Kostenmodell muss auf das gesamte Investitionsobjekt-Portfolio angewendet werden – Einzelfallauswahl ist nicht zulässig, außer unter den eingeschränkten Umständen von IAS 40.32A.

Wichtige Absätze zum Kennen

• IAS 40.7 — Definiert Investitionsobjekte als zum Erzielen von Mieteinnahmen oder zur Kapitalwertsteigerung gehalten und unterscheidet sie von vom Unternehmen genutzten Immobilien.
• IAS 40.16 — Legt die zwei Erfassungskriterien fest: wahrscheinliche künftige wirtschaftliche Vorteile und zuverlässige Kostenmessung.
• IAS 40.20 — Verlangt erstmalige Bewertung zu Kosten, einschließlich direkt zurechenbarer Transaktionskosten.
• IAS 40.30 — Etabliert die Bilanzierungspraxis-Wahlmöglichkeit zwischen dem Modell des beizulegenden Zeitwerts und dem Kostenmodell, das konsistent auf alle Investitionsobjekte angewendet wird.
• IAS 40.35 — Verlangt, dass Gewinne und Verluste aus Änderungen des beizulegenden Zeitwerts in der Gewinne und Verluste in dem Zeitraum erfasst werden, in dem sie entstehen.
• IAS 40.40 — Legt fest, dass der beizulegende Zeitwert die Mieteinnahmen aus aktuellen Leases und geltende Annahmen von Marktparteien widerspiegeln muss.