Propiedad de inversión

Regla principal

La propiedad de inversión es un terreno o un edificio —o parte de un edificio— mantenido para obtener rentas o para la apreciación del capital, o ambas cosas, en lugar de para su uso en la producción, administración, o venta en el curso ordinario del negocio (IAS 40.7). Después del reconocimiento inicial, una entidad debe elegir entre dos modelos de medición y aplicar esa política de forma coherente a toda la propiedad de inversión: el modelo de valor razonable, bajo el cual los cambios se registran en el resultado del período, o el modelo de costo (IAS 40.30).

Cómo Funciona IAS 40 Propiedad de Inversión

Reconocimiento y clasificación inicial

Una propiedad de inversión se reconoce como un activo cuando es probable que los beneficios económicos futuros asociados con ella fluyan hacia la entidad y su costo pueda medirse de manera confiable (IAS 40.16). La clasificación depende de la sustancia del acuerdo. Los ejemplos clave de propiedad de inversión incluyen:

• Terreno mantenido para la apreciación del capital a largo plazo en lugar de venta a corto plazo
• Terreno mantenido para un uso futuro actualmente indeterminado
• Un edificio de la entidad que es arrendado bajo uno o más arriendos operacionales
• Un edificio que está desocupado pero se mantiene para ser arrendado (IAS 40.8)

Las propiedades que no califican —tales como propiedades mantenidas para venta en el curso ordinario del negocio o propiedades ocupadas por la entidad para sus propias operaciones— se contabilizan bajo IAS 2 o IAS 16 en su lugar (IAS 40.9). Cuando un edificio tiene tanto una porción de inversión como una porción ocupada por el propietario, las porciones se contabilizan separadamente solo si podrían venderse o arrendarse por separado (IAS 40.10). Se requiere juicio, y las entidades deben desarrollar y divulgar criterios coherentes para hacer esta determinación (IAS 40.14).

Medición inicial

Una propiedad de inversión de la entidad se mide inicialmente al costo, incluyendo costos de transacción tales como honorarios legales e impuestos de transferencia de propiedad (IAS 40.20, IAS 40.21). Los costos de puesta en marcha, las pérdidas operacionales antes de que la propiedad alcance la ocupación planeada, y los desperdicios anormales se excluyen del costo (IAS 40.23).

Modelo de valor razonable

Después del reconocimiento inicial, una entidad que elige el modelo de valor razonable mide toda la propiedad de inversión al valor razonable, con cualquier ganancia o pérdida reconocida en el resultado del período en el que surge (IAS 40.33, IAS 40.35). El valor razonable bajo IFRS 13 es el precio que se recibiría por la venta de un activo en una transacción ordenada entre participantes del mercado en la fecha de medición (IFRS 13.9). Al medir el valor razonable, la entidad debe asegurar que la cifra refleje los ingresos por rentas de los arriendos actuales y otros supuestos que los participantes del mercado aplicarían bajo las condiciones actuales del mercado (IAS 40.40).

Modelo de costo

Una entidad puede en su lugar aplicar el modelo de costo, midiendo la propiedad de inversión al costo menos la depreciación acumulada y las pérdidas por deterioro —siguiendo los mismos principios que IAS 16 (IAS 16.5). Incluso bajo este modelo, una entidad aún está obligada a medir el valor razonable para propósitos de divulgación (IAS 40.32). El cambio del modelo de valor razonable al modelo de costo se permite solo si produce información más relevante y confiable, lo que se espera que sea raro.

IAS 40 Propiedad de Inversión — Errores Comunes

• Clasificar erróneamente propiedades de uso mixto: No separar las porciones de inversión y ocupada por el propietario cuando podrían venderse independientemente conduce a una medición incorrecta.
• Ignorar los ingresos por arriendo en el valor razonable: El valor razonable debe reflejar los términos de arriendo actuales y los supuestos de los participantes del mercado —usar una valuación que ignore los flujos de efectivo por rentas subestima el valor de la propiedad (IAS 40.40).
• Omitir la divulgación de valor razonable bajo el modelo de costo: Las entidades que usan el modelo de costo aún tienen una obligación obligatoria de divulgación de valor razonable (IAS 40.32).
• Capitalizar costos de servicio día a día: Los costos de mantenimiento y servicio de rutina deben gastarse conforme se incurran, no añadirse al importe en libros (IAS 40.18).
• Aplicación de política inconsistente: El modelo de valor razonable o costo debe aplicarse a toda la cartera de propiedad de inversión —la selección discriminatoria no se permite excepto en las circunstancias limitadas de IAS 40.32A.

Párrafos clave que se deben conocer

• IAS 40.7 — Define la propiedad de inversión como mantenida para obtener rentas o para la apreciación del capital, distinguiéndola de la propiedad ocupada por el propietario.
• IAS 40.16 — Establece los dos criterios de reconocimiento: beneficios económicos futuros probables y medición de costo confiable.
• IAS 40.20 — Requiere la medición inicial al costo, incluyendo costos de transacción directamente atribuibles.
• IAS 40.30 — Establece la elección de la política contable entre el modelo de valor razonable y el modelo de costo, aplicada consistentemente a toda la propiedad de inversión.
• IAS 40.35 — Requiere que las ganancias y pérdidas por cambios en el valor razonable se reconozcan en el resultado del período en el que surjan.
• IAS 40.40 — Especifica que el valor razonable debe reflejar los ingresos por rentas de los arriendos actuales y los supuestos prevalentes de los participantes del mercado.