Secondo l'IAS 40, una proprietà di investimento è un immobile (terreno o edificio, o parte di un edificio, o entrambi) posseduto per generare canoni di locazione o per apprezzamento del capitale, o per entrambi, piuttosto che per:
La caratteristica fondamentale è l'intento del proprietario di generare flussi di cassa principalmente dalla locazione o dall'apprezzamento (IAS 40.5-8). Esempi includono edifici in affitto, terreni detenuti per apprezzamento futuro e proprietà in leasing operativo.
Criteri di classificazione
La classificazione richiede un'analisi caso per caso. Una proprietà non è di investimento se:
Tuttavia, le proprietà occupate dal proprietario che sono destinate alla vendita o al cambio di utilizzo futuro possono essere considerate proprietà di investimento se il cambio di utilizzo è atteso soltanto dopo la fine dell'occupazione (IAS 40.9).
Misurazione iniziale
Al riconoscimento iniziale, una proprietà di investimento è misurata al costo, comprensivo del prezzo di acquisto e dei costi direttamente attribuibili, come commissioni legali, tasse di trasferimento e altri costi di transazione (IAS 40.20).
Misurazione successiva – Due modelli alternativi
L'entità deve scegliere un modello contabile e applicarlo a tutte le proprietà di investimento:
Modello del Fair Value: La proprietà è misurata al fair value ad ogni data di rendicontazione. Le variazioni di fair value sono riconosciute nel conto economico (IAS 40.33-35). Questo modello è generalmente preferibile poiché fornisce informazioni più rilevanti sui flussi di cassa futuri. Il fair value è determinato sulla base di evidenze di mercato, utilizzando transazioni di mercato per proprietà comparabili.
Modello del Costo: La proprietà è misurata al costo meno l'ammortamento accumulato e le perdite di valore (IAS 40.36-55). L'ammortamento è calcolato sistematicamente sulla componente costruita. Questo modello è disponibile solo se il fair value non è determinabile su base continuativa senza costi o sforzi sproporzionati, situazione rara per le proprietà di investimento standard.
Scelta del modello
La scelta tra i due modelli è una decisione contabile di principio vincolante, che deve essere applicata coerentemente. Tuttavia, nel caso di proprietà di investimento detenute in proprietà fiduciaria in un fondo immobiliare, il modello del fair value è prescritto (IAS 40.30).
Considerazioni pratiche
Il fair value viene determinato da valutatori indipendenti o internamente, considerando transazioni comparabili, redditi da locazione e condizioni di mercato. La frequenza della valutazione dipende dalla volatilità del mercato e dalla rilevanza delle variazioni.