Proprietà di investimento

IAS 40 Proprietà di Investimento — Regola Fondamentale

La proprietà di investimento è un terreno o un edificio—o parte di un edificio—detenuto per ottenere redditi da locazione o per apprezzamento del capitale, o entrambi, piuttosto che per l'uso nella produzione, amministrazione o vendita nel corso ordinario dell'attività (IAS 40.7). Dopo il riconoscimento iniziale, un'entità deve scegliere tra due modelli di valutazione e applicare tale politica in modo coerente a tutte le proprietà di investimento: il modello del valore equo, secondo il quale le variazioni affluiscono al conto economico, o il modello del costo (IAS 40.30).

Funzionamento

Riconoscimento e classificazione iniziale

Una proprietà di investimento è riconosciuta come un'attività quando è probabile che i futuri benefici economici ad essa associati affluiranno all'entità e il suo costo può essere misurato attendibilmente (IAS 40.16). La classificazione dipende dalla sostanza dell'accordo. Gli esempi chiave di proprietà di investimento includono:

• Terreni detenuti per apprezzamento del capitale a lungo termine piuttosto che per vendita a breve termine
• Terreni detenuti per un uso futuro attualmente indeterminato
• Un edificio posseduto dall'entità e affittato secondo uno o più contratti di locazione operativa
• Un edificio vacante ma detenuto per essere affittato (IAS 40.8)

Le proprietà che non si qualificano—come le proprietà detenute per la vendita nel corso ordinario dell'attività o le proprietà occupate dall'entità per le sue operazioni—rientrano invece in IAS 2 o IAS 16 (IAS 40.9). Quando un edificio ha sia una porzione di investimento sia una porzione occupata dal proprietario, le porzioni sono contabilizzate separatamente solo se potrebbero essere vendute o affittate separatamente (IAS 40.10). È richiesto giudizio, e le entità devono sviluppare e divulgare criteri coerenti per effettuare questa determinazione (IAS 40.14).

Valutazione iniziale

Una proprietà di investimento posseduta è misurata inizialmente al costo, compresi i costi di transazione come le spese legali e le tasse di trasferimento della proprietà (IAS 40.20, IAS 40.21). I costi di avviamento, le perdite operative prima che la proprietà raggiunga l'occupazione prevista e gli scarti anormali sono esclusi dal costo (IAS 40.23).

Modello del valore equo

Dopo il riconoscimento iniziale, un'entità che sceglie il modello del valore equo misura tutte le proprietà di investimento al valore equo, con qualsiasi utile o perdita riconosciuto nel conto economico del periodo in cui sorge (IAS 40.33, IAS 40.35). Il valore equo secondo IFRS 13 è il prezzo che sarebbe ricevuto per vendere un'attività in una transazione ordinaria tra partecipanti al mercato alla data di valutazione (IFRS 13.9). Nel misurare il valore equo, l'entità deve assicurare che la cifra rifletta il reddito da locazione dai contratti di locazione correnti e altre ipotesi che i partecipanti al mercato applicherebbero nelle condizioni di mercato correnti (IAS 40.40).

Modello del costo

Un'entità può invece applicare il modello del costo, misurando la proprietà di investimento al costo meno l'ammortamento accumulato e le perdite di riduzione di valore—seguendo gli stessi principi di IAS 16 (IAS 16.5). Anche secondo questo modello, un'entità è comunque tenuta a misurare il valore equo a scopo di informativa (IAS 40.32). Il passaggio dal modello del valore equo al modello del costo è consentito solo se produce informazioni più rilevanti e affidabili, il che ci si attende sia raro.

IAS 40 Proprietà di Investimento — Errori Comuni

• Classificazione errata della proprietà ad uso misto: Non separare le porzioni di investimento e occupate dal proprietario quando potrebbero essere vendute indipendentemente porta a una misurazione scorretta.
• Ignorare il reddito da locazione nel valore equo: Il valore equo deve riflettere i termini dei contratti di locazione correnti e le ipotesi dei partecipanti al mercato—utilizzando una valutazione che ignora i flussi di cassa da locazione sottostima il valore della proprietà (IAS 40.40).
• Omettere la divulgazione del valore equo secondo il modello del costo: Le entità che utilizzano il modello del costo hanno comunque un obbligo obbligatorio di divulgazione del valore equo (IAS 40.32).
• Capitalizzazione dei costi di servizio quotidiani: I costi di manutenzione ordinaria e servizio devono essere contabilizzati come spese al momento del sostenimento, non aggiunti al valore netto contabile (IAS 40.18).
• Applicazione incoerente della politica: Il modello del valore equo o del costo deve essere applicato all'intero portafoglio di proprietà di investimento—la scelta selettiva non è consentita se non nelle circostanze limitate di IAS 40.32A.

IAS 40 Proprietà di Investimento — Paragrafi Chiave

• IAS 40.7 — Definisce la proprietà di investimento come detenuta per ottenere redditi da locazione o per apprezzamento del capitale, distinguendola dalla proprietà occupata dal proprietario.
• IAS 40.16 — Espone i due criteri di riconoscimento: probabili futuri benefici economici e misurazione attendibile del costo.
• IAS 40.20 — Richiede la valutazione iniziale al costo, compresi i costi di transazione direttamente attribuibili.
• IAS 40.30 — Stabilisce la scelta della politica contabile tra il modello del valore equo e il modello del costo, applicata in modo coerente a tutte le proprietà di investimento.
• IAS 40.35 — Richiede che gli utili e le perdite derivanti da variazioni di valore equo siano riconosciuti nel conto economico nel periodo in cui sorgono.
• IAS 40.40 — Specifica che il valore equo deve riflettere il reddito da locazione dai contratti di locazione correnti e le ipotesi prevalenti dei partecipanti al mercato.