Wie unterscheiden sich das Fair-Value-Modell und das Kostenmodell nach IAS 40?

Nach IAS 40 muss ein Unternehmen entweder das Modell des beizulegenden Zeitwerts oder das Anschaffungskostenmodell als Bilanzierungsmethode für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien wählen und diese Methode konsistent auf sein gesamtes Portfolio anwenden (IAS 40.30). Die beiden Modelle führen zu grundlegend unterschiedlichen Bilanzwerten und Gewinn- und Verlusteffekten. Nach dem Modell des beizulegenden Zeitwerts fließt jede Wertveränderung der Immobilie direkt in die Gewinn- und Verlustrechnung. Nach dem Anschaffungskostenmodell wird der Vermögenswert abgeschrieben und auf Wertminderung getestet – der beizulegende Zeitwert muss jedoch weiterhin offengelegt werden. - Methodenwahl gilt für das gesamte Unternehmen (IAS 40.30): Das gewählte Modell gilt für alle als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. IAS 40.31 bestätigt, dass eine freiwillige Änderung der Bilanzierungsmethode nur zulässig ist, wenn sie zu zuverlässigeren und relevanteren Informationen führt – in der Praxis ist ein Wechsel weg vom Modell des beizulegenden Zeitwerts äußerst selten und erfordert eine starke Begründung. - Erstbewertung für beide Modelle: Alle als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden zunächst zu Anschaffungskosten bewertet, einschließlich Transaktionskosten (IAS 40.20). Dies ist der gemeinsame Ausgangspunkt, bevor die beiden Modelle divergieren. - Modell des beizulegenden Zeitwerts – Folgebewertung (IAS 40.33): Nach der erstmaligen Erfassung bewertet das Unternehmen alle als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zu jedem Bilanzstichtag zum beizulegenden Zeitwert neu. Es wird keine Abschreibung vorgenommen. Gewinne oder Verluste aus einer Änderung des beizulegenden Zeitwerts werden unmittelbar in der Gewinn- und Verlustrechnung des Zeitraums erfasst, in dem sie entstehen (IAS 40.35).

Welche Auswirkungen hat der Wechsel vom Kostenmodell zum Fair-Value-Modell auf die vergleichende Bilanzierung in Vorjahren?

- Was der beizulegende Zeitwert widerspiegelt (IAS 40.40): Bei der Messung des beizulegenden Zeitwerts nach IFRS 13 muss das Unternehmen sicherstellen, dass die Zahl die Mieteinnahmen aus laufenden Mietverträgen und andere Annahmen widerspiegelt, die Marktteilnehmer unter aktuellen Marktbedingungen verwenden würden. Das bedeutet, dass Standort, Zustand, Mietvertragsbedingungen und Marktmieten alle in die Bewertung einfließen. - Anschaffungskostenmodell: Der Vermögenswert wird zu Anschaffungskosten abzüglich kumulierter Abschreibungen und kumulierter Wertminderungsverluste angesetzt und wendet dabei die gleichen Grundsätze wie IAS 16 an (IAS 16.5). Die Komponentenabschreibung muss identifiziert werden und Wertminderungstests nach IAS 36 gelten, wenn Indikatoren vorhanden sind (IAS 40.33 verweist auf IAS 16 und IAS 36 für die Anwendung des Anschaffungskostenmodells). - Offenlegung des beizulegenden Zeitwerts ist nach dem Anschaffungskostenmodell zwingend erforderlich (IAS 40.32): Auch Unternehmen, die sich für das Anschaffungskostenmodell entscheiden, müssen den beizulegenden Zeitwert ihrer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien messen – entweder für Bewertungszwecke oder für Offenlegungszwecke. Der beizulegende Zeitwert kann nicht einfach ignoriert werden, weil das Anschaffungskostenmodell gewählt wurde. - Vermischung von Modellen in einem Portfolio: Unternehmen versuchen manchmal, unterschiedliche Modelle auf verschiedene Immobilien anzuwenden. IAS 40.30 erlaubt dies nicht als allgemeine Regel – die Wahl gilt portfolio-weit, mit beschränkten Ausnahmen nach IAS 40.32A für Immobilien, die mit verbundenen Verbindlichkeiten unterlegt sind.

Wie wird ein Immobilienwertminderungstest nach IAS 36 beim Kostenmodell durchgeführt, wenn der beizulegende Zeitwert die Buchwert übersteigt?

- Vergessen der Offenlegung des beizulegenden Zeitwerts nach dem Anschaffungskostenmodell: Die Wahl des Anschaffungskostenmodells hebt die Verpflichtung zur Offenlegung des beizulegenden Zeitwerts nicht auf. IAS 40.32 verlangt von allen Unternehmen, den beizulegenden Zeitwert für Offenlegungszwecke zu messen, auch wenn sie Immobilien zu fortgeschriebenen Anschaffungskosten bewerten. - Behandlung von Änderungen des beizulegenden Zeitwerts als sonstiges Gesamtergebnis: Nach dem Modell des beizulegenden Zeitwerts gehen Veränderungen direkt in die Gewinn- und Verlustrechnung nach IAS 40.35 – nicht in das sonstige Gesamtergebnis. Dies ist ein wesentlicher Unterschied zum Neubewertungsmodell nach IAS 16, wo Überschüsse in das sonstige Gesamtergebnis gehen. - Keine Abschreibung nach dem Modell des beizulegenden Zeitwerts: Unternehmen berechnen manchmal versehentlich Abschreibungen neben der Neubewertung zum beizulegenden Zeitwert. Sobald das Modell des beizulegenden Zeitwerts angewendet wird, endet die Abschreibung vollständig – die vollständige Bewegung des beizulegenden Zeitwerts ersetzt sie. - Annahme, dass Anschaffungskosten den beizulegenden Zeitwert ohne Nachweis annähern: IAS 40.48 bestätigt, dass in Ausnahmefällen der beizulegende Zeitwert bei der Ersterwerbung möglicherweise nicht zuverlässig messbar ist, aber dies ist eine enge Ausnahme und rechtfertigt nicht die laufende Verwendung von Anschaffungskosten als Näherungswert ohne klaren Nachweis.

Muss beim Fair-Value-Modell die dreistufige IFRS-13-Hierarchie für externe Bewertungen oder auch für interne Schätzungen angewendet werden?

- IAS 40.30 – Verlangt von einem Unternehmen, entweder das Modell des beizulegenden Zeitwerts oder das Anschaffungskostenmodell zu wählen und auf alle als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien anzuwenden. - IAS 40.31 – Beschränkt freiwillige Änderungen der Bilanzierungsmethode auf Situationen, in denen die neue Methode zu zuverlässigeren und relevanteren Informationen führt. - IAS 40.33 – Verlangt von Unternehmen, die das Modell des beizulegenden Zeitwerts anwenden, alle als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien nach der erstmaligen Erfassung zum beizulegenden Zeitwert neu zu bewerten. - IAS 40.35 – Gewinne und Verluste aus Änderungen des beizulegenden Zeitwerts müssen in der Gewinn- und Verlustrechnung des Zeitraums erfasst werden, in dem sie entstehen. - IAS 40.40 – Der beizulegende Zeitwert muss die Mieteinnahmen aus laufenden Mietverträgen und die Annahmen von Marktteilnehmern unter aktuellen Bedingungen widerspiegeln. - IAS 40.32 – Alle Unternehmen, einschließlich Anwender des Anschaffungskostenmodells, müssen den beizulegenden Zeitwert von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien für Bewertungs- oder Offenlegungszwecke messen.

IAS 40 Modell des Beizulegenden Zeitwerts vs. Anschaffungskostenmodell

Grundregel

Nach IAS 40 muss ein Unternehmen entweder das Modell des beizulegenden Zeitwerts oder das Anschaffungskostenmodell als Bilanzierungsmethode für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien wählen und diese Methode konsistent auf sein gesamtes Portfolio anwenden (IAS 40.30). Die beiden Modelle führen zu grundlegend unterschiedlichen Bilanzwerten und Gewinn- und Verlusteffekten. Nach dem Modell des beizulegenden Zeitwerts fließt jede Wertveränderung der Immobilie direkt in die Gewinn- und Verlustrechnung. Nach dem Anschaffungskostenmodell wird der Vermögenswert abgeschrieben und auf Wertminderung getestet – der beizulegende Zeitwert muss jedoch weiterhin offengelegt werden.

Wie IAS 40 Modell des Beizulegenden Zeitwerts vs. Anschaffungskostenmodell Funktioniert

Methodenwahl gilt für das gesamte Unternehmen (IAS 40.30): Das gewählte Modell gilt für alle als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. IAS 40.31 bestätigt, dass eine freiwillige Änderung der Bilanzierungsmethode nur zulässig ist, wenn sie zu zuverlässigeren und relevanteren Informationen führt – in der Praxis ist ein Wechsel weg vom Modell des beizulegenden Zeitwerts äußerst selten und erfordert eine starke Begründung.

Erstbewertung für beide Modelle: Alle als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden zunächst zu Anschaffungskosten bewertet, einschließlich Transaktionskosten (IAS 40.20). Dies ist der gemeinsame Ausgangspunkt, bevor die beiden Modelle divergieren.

Modell des beizulegenden Zeitwerts – Folgebewertung (IAS 40.33): Nach der erstmaligen Erfassung bewertet das Unternehmen alle als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zu jedem Bilanzstichtag zum beizulegenden Zeitwert neu. Es wird keine Abschreibung vorgenommen. Gewinne oder Verluste aus einer Änderung des beizulegenden Zeitwerts werden unmittelbar in der Gewinn- und Verlustrechnung des Zeitraums erfasst, in dem sie entstehen (IAS 40.35).

Was der beizulegende Zeitwert widerspiegelt (IAS 40.40): Bei der Messung des beizulegenden Zeitwerts nach IFRS 13 muss das Unternehmen sicherstellen, dass die Zahl die Mieteinnahmen aus laufenden Mietverträgen und andere Annahmen widerspiegelt, die Marktteilnehmer unter aktuellen Marktbedingungen verwenden würden. Das bedeutet, dass Standort, Zustand, Mietvertragsbedingungen und Marktmieten alle in die Bewertung einfließen.

Anschaffungskostenmodell: Der Vermögenswert wird zu Anschaffungskosten abzüglich kumulierter Abschreibungen und kumulierter Wertminderungsverluste angesetzt und wendet dabei die gleichen Grundsätze wie IAS 16 an (IAS 16.5). Die Komponentenabschreibung muss identifiziert werden und Wertminderungstests nach IAS 36 gelten, wenn Indikatoren vorhanden sind (IAS 40.33 verweist auf IAS 16 und IAS 36 für die Anwendung des Anschaffungskostenmodells).

Offenlegung des beizulegenden Zeitwerts ist nach dem Anschaffungskostenmodell zwingend erforderlich (IAS 40.32): Auch Unternehmen, die sich für das Anschaffungskostenmodell entscheiden, müssen den beizulegenden Zeitwert ihrer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien messen – entweder für Bewertungszwecke oder für Offenlegungszwecke. Der beizulegende Zeitwert kann nicht einfach ignoriert werden, weil das Anschaffungskostenmodell gewählt wurde.

IAS 40 Modell des Beizulegenden Zeitwerts vs. Anschaffungskostenmodell — Häufige Fehler

Vermischung von Modellen in einem Portfolio: Unternehmen versuchen manchmal, unterschiedliche Modelle auf verschiedene Immobilien anzuwenden. IAS 40.30 erlaubt dies nicht als allgemeine Regel – die Wahl gilt portfolio-weit, mit beschränkten Ausnahmen nach IAS 40.32A für Immobilien, die mit verbundenen Verbindlichkeiten unterlegt sind.

Vergessen der Offenlegung des beizulegenden Zeitwerts nach dem Anschaffungskostenmodell: Die Wahl des Anschaffungskostenmodells hebt die Verpflichtung zur Offenlegung des beizulegenden Zeitwerts nicht auf. IAS 40.32 verlangt von allen Unternehmen, den beizulegenden Zeitwert für Offenlegungszwecke zu messen, auch wenn sie Immobilien zu fortgeschriebenen Anschaffungskosten bewerten.

Behandlung von Änderungen des beizulegenden Zeitwerts als sonstiges Gesamtergebnis: Nach dem Modell des beizulegenden Zeitwerts gehen Veränderungen direkt in die Gewinn- und Verlustrechnung nach IAS 40.35 – nicht in das sonstige Gesamtergebnis. Dies ist ein wesentlicher Unterschied zum Neubewertungsmodell nach IAS 16, wo Überschüsse in das sonstige Gesamtergebnis gehen.

Keine Abschreibung nach dem Modell des beizulegenden Zeitwerts: Unternehmen berechnen manchmal versehentlich Abschreibungen neben der Neubewertung zum beizulegenden Zeitwert. Sobald das Modell des beizulegenden Zeitwerts angewendet wird, endet die Abschreibung vollständig – die vollständige Bewegung des beizulegenden Zeitwerts ersetzt sie.

Annahme, dass Anschaffungskosten den beizulegenden Zeitwert ohne Nachweis annähern: IAS 40.48 bestätigt, dass in Ausnahmefällen der beizulegende Zeitwert bei der Ersterwerbung möglicherweise nicht zuverlässig messbar ist, aber dies ist eine enge Ausnahme und rechtfertigt nicht die laufende Verwendung von Anschaffungskosten als Näherungswert ohne klaren Nachweis.

Wichtige Absätze, die Sie kennen sollten

IAS 40.30 – Verlangt von einem Unternehmen, entweder das Modell des beizulegenden Zeitwerts oder das Anschaffungskostenmodell zu wählen und auf alle als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien anzuwenden.
IAS 40.31 – Beschränkt freiwillige Änderungen der Bilanzierungsmethode auf Situationen, in denen die neue Methode zu zuverlässigeren und relevanteren Informationen führt.
IAS 40.33 – Verlangt von Unternehmen, die das Modell des beizulegenden Zeitwerts anwenden, alle als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien nach der erstmaligen Erfassung zum beizulegenden Zeitwert neu zu bewerten.
IAS 40.35 – Gewinne und Verluste aus Änderungen des beizulegenden Zeitwerts müssen in der Gewinn- und Verlustrechnung des Zeitraums erfasst werden, in dem sie entstehen.
IAS 40.40 – Der beizulegende Zeitwert muss die Mieteinnahmen aus laufenden Mietverträgen und die Annahmen von Marktteilnehmern unter aktuellen Bedingungen widerspiegeln.
IAS 40.32 – Alle Unternehmen, einschließlich Anwender des Anschaffungskostenmodells, müssen den beizulegenden Zeitwert von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien für Bewertungs- oder Offenlegungszwecke messen.