IFRS 13 Höchste und Beste Nutzung — Kernregel

Die „Highest and Best Use" (HBU) ist die Nutzung eines Vermögenswerts durch Marktteilnehmer, die den Vermögenswert am wertvollsten macht, und liegt der Fair-Value-Bewertung nach IFRS 13 zugrunde – unabhängig davon, ob das Unternehmen diesen tatsächlich so nutzt.

Wie IFRS 13 Höchste und Beste Nutzung Funktioniert

• Marktteilnehmerperspektive (IFRS 13.22): Die HBU wird nicht aus Sicht des Unternehmens, sondern aus Sicht hypothetischer Marktteilnehmer zum Messzeitpunkt bestimmt. Das Unternehmen darf nicht seine eigene Nutzungsabsicht zugrunde legen.

• Physisch, rechtlich und wirtschaftlich machbar (IFRS 13.27): Die HBU muss drei Kriterien erfüllen: Sie muss physisch möglich sein (z. B. Lage, Zustand des Vermögenswerts), rechtlich zulässig (z. B. Zoning-Gesetze, Umweltauflagen) und wirtschaftlich rentabel (positive Cashflows).

• Maximale Wertbildung (IFRS 13.23): Unter allen machbaren Nutzungen wird diejenige gewählt, die den Marktwert maximiert. Dies kann eine andere Nutzung als die aktuelle sein – beispielsweise die Umnutzung eines Grundstücks von Wohngebiet zu Gewerbe.

• Immaterielles und Humankapital (IFRS 13.24): Bei der Bestimmung der HBU darf angenommen werden, dass Marktteilnehmer komplementäre immaterielle Vermögenswerte (z. B. Lizenzen, Fachkenntnisse) bereitstellen, nicht aber, dass sie Schulden zahlen oder Haftungen übernehmen.

• Bewertungsmethode folgt der HBU (IFRS 13.29): Die gewählte Bewertungsmethode (Markt-, Kosten- oder Ertragsmethode) muss mit der HBU konsistent sein. Eine HBU im Einzelgebrauch erfordert normalerweise die Ertragsmethode; eine HBU als Synergien erfordert oft die Marktmethode vergleichbarer Transaktionen.

• Offenlegung der HBU-Annahmen (IFRS 13.93): Das Unternehmen muss offenlegen, dass die Fair Value-Messung auf HBU-Annahmen basiert und welche Eingangsfaktoren die Bestimmung geprägt haben, besonders wenn die HBU von der aktuellen Nutzung abweicht.

IFRS 13 Höchste und Beste Nutzung — Praktisches Beispiel

Ein Unternehmen erwirbt ein Grundstück mit bestehender Lagerhalle für €5.000.000 Anschaffungskosten. Zum Abschlussstichtag besteht eine Umnutzungsmöglichkeit: Das Grundstück könnte zu €7.500.000 als Bürogebäude vermietet werden (HBU) oder für €5.500.000 weiter als Lager genutzt werden (aktuelle Nutzung).

Nach IFRS 13.23 ist die HBU die Büronutzung, da sie den höchsten Wert erzeugt. Der Fair Value wird daher auf €7.500.000 angesetzt – unabhängig davon, dass das Unternehmen aktuell noch als Lagerfläche nutzt.

Erfassung zum Stichtag (Immobilie zu Fair Value)

Die Neubewertung basiert auf der HBU-Annahme, dass Marktteilnehmer die höherwertige Büronutzung realisieren würden.

IFRS 13 Höchste und Beste Nutzung — Häufige Fehler

• Unternehmensspezifische Nutzung statt Marktteilnehmerperspektive: Viele Praktiker verwenden die tatsächliche oder geplante Nutzung durch das Unternehmen als Basis – dies ist falsch. IFRS 13.22 fordert explizit die Marktperspektive.

• Technische Machbarkeit ohne Wirtschaftlichkeitsprüfung: Eine Nutzung kann physisch und rechtlich möglich, aber wirtschaftlich unrentabel sein (z. B. negative DCF). Sie darf dann nicht als HBU angenommen werden (IFRS 13.27).

• Synergieeffekte überschätzen: Bei Akquisitionen verleiten HBU-Analysen dazu, künftige Synergien zu optimistisch in den Fair Value einzupreisen. Der Goodwill-Impairmenttest wird dadurch geschärft – Vorsicht vor zirkulären Impairment-Szenarien.

IFRS 13 Höchste und Beste Nutzung — Key Paragraphs

• IFRS 13.22–29: Definition und Bestimmung der HBU mit den drei Machbarkeitskriterien.
• IFRS 13.23: Maximalwertprinzip.
• IFRS 13.93(e): Offenlegungsverpflichtungen zu HBU-Annahmen bei komplexen Bewertungen.
• IFRS 13 Appendix B: Anwendungsbeispiele zur HBU bei Grundstücken und Unternehmensübernahmen.
• IFRS 3.32–33: Anwendung der HBU bei erworbenen Vermögenswerten in einer Unternehmenszusammenfassung.