Como os modelos de justo valor e custo diferem sob a IAS 40?

Sob IAS 40, uma entidade deve escolher entre o modelo de valor justo ou o modelo de custo como sua política contábil para propriedade para investimento e aplicar essa política consistentemente em toda sua carteira (IAS 40.30). Os dois modelos produzem valores de balanço e efeitos de resultado fundamentalmente diferentes. Sob o modelo de valor justo, toda mudança no valor da propriedade flui através do resultado. Sob o modelo de custo, o ativo é depreciado e testado quanto a impairment — mas o valor justo ainda deve ser divulgado. - Eleição da política é em nível de entidade (IAS 40.30): O modelo escolhido se aplica a toda propriedade para investimento. IAS 40.31 confirma que uma mudança voluntária na política contábil é permitida apenas quando produz informações mais confiáveis e relevantes — na prática, a mudança do modelo de valor justo é extremamente rara e exige justificativa forte. - Mensuração inicial para ambos os modelos: Toda propriedade para investimento é inicialmente mensurada ao custo, incluindo custos de transação (IAS 40.20). Este é o ponto de partida comum antes dos dois modelos divergirem. - Modelo de valor justo — mensuração contínua (IAS 40.33): Após o reconhecimento inicial, a entidade remensura toda propriedade para investimento ao valor justo em cada data de relatório. Nenhuma depreciação é apropriada. Qualquer ganho ou perda de uma mudança no valor justo é reconhecido imediatamente no resultado do período em que surge (IAS 40.35).

Se uma entidade passa do modelo de custo para justo valor porque agora pode medir justo valor com fiabilidade, como é tratada a depreciação acumulada (é revertida)?

- O que o valor justo reflete (IAS 40.40): Ao mensurar o valor justo sob IFRS 13, a entidade deve garantir que o valor reflete a renda de aluguel de arrendamentos atuais e outras premissas que participantes do mercado usariam sob as condições atuais de mercado. Isto significa que localização, condição, termos de aluguel e aluguéis de mercado alimentam a avaliação. - Modelo de custo: O ativo é avaliado ao custo menos depreciação acumulada e perdas por impairment acumuladas, aplicando os mesmos princípios de IAS 16 (IAS 16.5). A depreciação por componente deve ser identificada e testes de impairment sob IAS 36 se aplicam sempre que indicadores existam (IAS 40.33 referencia IAS 16 e IAS 36 para aplicação do modelo de custo). - Divulgação de valor justo é obrigatória sob o modelo de custo (IAS 40.32): Mesmo entidades que escolhem o modelo de custo são obrigadas a mensurar o valor justo de sua propriedade para investimento — seja para fins de mensuração ou divulgação. O valor justo não pode simplesmente ser ignorado porque o modelo de custo foi eleito. - Mistura de modelos dentro de uma carteira: Entidades às vezes tentam aplicar modelos diferentes a propriedades diferentes. IAS 40.30 não permite isto como regra geral — a eleição é em nível de carteira, com exceções limitadas sob IAS 40.32A para propriedades garantindo passivos vinculados.

Sob o modelo de justo valor, como uma entidade trata uma propriedade de investimento que se deteriora significativamente (ex., dano físico) — é isto uma perda por imparidade (IAS 36) ou uma alteração de justo valor (IAS 40)?

- Esquecer divulgação de valor justo sob o modelo de custo: Escolher o modelo de custo não elimina a obrigação de valor justo. IAS 40.32 exige que todas as entidades mensurem o valor justo para fins de divulgação mesmo quando carregam a propriedade ao custo depreciado. - Tratar mudanças de valor justo como OCI: Sob o modelo de valor justo, movimentos vão diretamente para resultado sob IAS 40.35 — não para outros resultados abrangentes. Esta é uma diferença chave do modelo de revalorização de IAS 16, onde superávits vão para OCI. - Nenhuma depreciação sob modelo de valor justo: Entidades às vezes inadvertidamente apropriam depreciação junto com remensuração de valor justo. Uma vez que o modelo de valor justo é adotado, a depreciação cessa inteiramente — o movimento de valor justo completo a substitui. - Assumir que custo aproxima valor justo sem evidência: IAS 40.48 reconhece que em casos excepcionais o valor justo pode não ser confiavelmente mensurável na aquisição inicial, mas esta é uma exceção estreita e não justifica usar custo como proxy em base contínua sem evidência clara.

Um REIT que detém uma carteira mista de propriedades urbanas (mercado ativo) e propriedades rurais (sem mercado ativo) pode usar modelo justo valor para urbanas e modelo custo para rurais, ou deve escolher um para toda a carteira?

- IAS 40.30 — Exige que uma entidade escolha entre o modelo de valor justo ou modelo de custo e o aplique a toda propriedade para investimento. - IAS 40.31 — Restringe mudanças voluntárias em política contábil a situações onde a nova política produz informações mais confiáveis e relevantes. - IAS 40.33 — Exige que entidades adotando o modelo de valor justo remensurem toda propriedade para investimento ao valor justo após reconhecimento inicial. - IAS 40.35 — Ganhos e perdas de mudanças em valor justo devem ser reconhecidos no resultado no período em que surgem. - IAS 40.40 — Valor justo deve refletir renda de aluguel de arrendamentos atuais e premissas de participantes de mercado sob condições atuais. - IAS 40.32 — Todas as entidades, incluindo usuários do modelo de custo, devem mensurar valor justo de propriedade para investimento para fins de mensuração ou divulgação.

IAS 40 Modelo de Valor Justo vs Modelo de Custo

IAS 40 Modelo de Valor Justo vs Modelo de Custo — Regra Fundamental

Sob IAS 40, uma entidade deve escolher entre o modelo de valor justo ou o modelo de custo como sua política contábil para propriedade para investimento e aplicar essa política consistentemente em toda sua carteira (IAS 40.30). Os dois modelos produzem valores de balanço e efeitos de resultado fundamentalmente diferentes. Sob o modelo de valor justo, toda mudança no valor da propriedade flui através do resultado. Sob o modelo de custo, o ativo é depreciado e testado quanto a impairment — mas o valor justo ainda deve ser divulgado.

Como Funciona IAS 40 Modelo de Valor Justo vs Modelo de Custo

Eleição da política é em nível de entidade (IAS 40.30): O modelo escolhido se aplica a toda propriedade para investimento. IAS 40.31 confirma que uma mudança voluntária na política contábil é permitida apenas quando produz informações mais confiáveis e relevantes — na prática, a mudança do modelo de valor justo é extremamente rara e exige justificativa forte.

Mensuração inicial para ambos os modelos: Toda propriedade para investimento é inicialmente mensurada ao custo, incluindo custos de transação (IAS 40.20). Este é o ponto de partida comum antes dos dois modelos divergirem.

Modelo de valor justo — mensuração contínua (IAS 40.33): Após o reconhecimento inicial, a entidade remensura toda propriedade para investimento ao valor justo em cada data de relatório. Nenhuma depreciação é apropriada. Qualquer ganho ou perda de uma mudança no valor justo é reconhecido imediatamente no resultado do período em que surge (IAS 40.35).

O que o valor justo reflete (IAS 40.40): Ao mensurar o valor justo sob IFRS 13, a entidade deve garantir que o valor reflete a renda de aluguel de arrendamentos atuais e outras premissas que participantes do mercado usariam sob as condições atuais de mercado. Isto significa que localização, condição, termos de aluguel e aluguéis de mercado alimentam a avaliação.

Modelo de custo: O ativo é avaliado ao custo menos depreciação acumulada e perdas por impairment acumuladas, aplicando os mesmos princípios de IAS 16 (IAS 16.5). A depreciação por componente deve ser identificada e testes de impairment sob IAS 36 se aplicam sempre que indicadores existam (IAS 40.33 referencia IAS 16 e IAS 36 para aplicação do modelo de custo).

Divulgação de valor justo é obrigatória sob o modelo de custo (IAS 40.32): Mesmo entidades que escolhem o modelo de custo são obrigadas a mensurar o valor justo de sua propriedade para investimento — seja para fins de mensuração ou divulgação. O valor justo não pode simplesmente ser ignorado porque o modelo de custo foi eleito.

IAS 40 Modelo de Valor Justo vs Modelo de Custo — Armadilhas Comuns

Mistura de modelos dentro de uma carteira: Entidades às vezes tentam aplicar modelos diferentes a propriedades diferentes. IAS 40.30 não permite isto como regra geral — a eleição é em nível de carteira, com exceções limitadas sob IAS 40.32A para propriedades garantindo passivos vinculados.

Esquecer divulgação de valor justo sob o modelo de custo: Escolher o modelo de custo não elimina a obrigação de valor justo. IAS 40.32 exige que todas as entidades mensurem o valor justo para fins de divulgação mesmo quando carregam a propriedade ao custo depreciado.

Tratar mudanças de valor justo como OCI: Sob o modelo de valor justo, movimentos vão diretamente para resultado sob IAS 40.35 — não para outros resultados abrangentes. Esta é uma diferença chave do modelo de revalorização de IAS 16, onde superávits vão para OCI.

Nenhuma depreciação sob modelo de valor justo: Entidades às vezes inadvertidamente apropriam depreciação junto com remensuração de valor justo. Uma vez que o modelo de valor justo é adotado, a depreciação cessa inteiramente — o movimento de valor justo completo a substitui.

Assumir que custo aproxima valor justo sem evidência: IAS 40.48 reconhece que em casos excepcionais o valor justo pode não ser confiavelmente mensurável na aquisição inicial, mas esta é uma exceção estreita e não justifica usar custo como proxy em base contínua sem evidência clara.

IAS 40 Modelo de Valor Justo vs Modelo de Custo — Parágrafos Chave

IAS 40.30 — Exige que uma entidade escolha entre o modelo de valor justo ou modelo de custo e o aplique a toda propriedade para investimento.
IAS 40.31 — Restringe mudanças voluntárias em política contábil a situações onde a nova política produz informações mais confiáveis e relevantes.
IAS 40.33 — Exige que entidades adotando o modelo de valor justo remensurem toda propriedade para investimento ao valor justo após reconhecimento inicial.
IAS 40.35 — Ganhos e perdas de mudanças em valor justo devem ser reconhecidos no resultado no período em que surgem.
IAS 40.40 — Valor justo deve refletir renda de aluguel de arrendamentos atuais e premissas de participantes de mercado sob condições atuais.
IAS 40.32 — Todas as entidades, incluindo usuários do modelo de custo, devem mensurar valor justo de propriedade para investimento para fins de mensuração ou divulgação.