Sob IAS 40, propriedade de investimento é um imóvel (terreno ou edifício, ou parte de um edifício, ou ambos) mantido pelo proprietário ou pelo arrendatário sob arrendamento financeiro para auferir aluguel ou para valorização do capital, ou ambos, em vez de ser utilizado na produção ou fornecimento de bens ou serviços, ou para fins administrativos (IAS 40.5). A característica fundamental é que a propriedade gera fluxos de caixa independentemente de outras atividades da entidade.
Critérios de Reconhecimento
Uma propriedade qualifica-se como propriedade de investimento quando atende simultaneamente aos seguintes requisitos (IAS 40.9):
É essencial distinguir propriedade de investimento de propriedade ocupada pelo proprietário (imóvel próprio), que se registra como ativo fixo tangível sob IAS 16.
Mensuração Inicial
No reconhecimento inicial, a propriedade de investimento é mensurada pelo seu custo, incluindo o preço de compra e gastos diretamente atribuíveis à transação, como honorários legais e de agentes imobiliários (IAS 40.20).
Mensuração Subsequente: Duas Abordagens
A entidade escolhe um modelo contábil como sua política contábil e aplica-o a toda sua carteira de propriedades de investimento (IAS 40.30):
Modelo do Valor Justo: A propriedade é mensurada ao valor justo a cada data de reporte. As alterações no valor justo são reconhecidas no resultado do exercício (IAS 40.35). Este é o modelo preferido, pois proporciona informação mais relevante sobre a performance do investimento. O valor justo reflete as condições atuais do mercado e as expectativas de fluxos de caixa futuros.
Modelo do Custo: A propriedade é mensurada pelo custo menos depreciação acumulada e perdas por imparidade. As variações são reconhecidas no resultado apenas quando há evidência de imparidade (IAS 40.56). Este modelo é menos comum e apenas utilizado quando o valor justo não pode ser determinado de forma fiável.
Considerações Práticas
A mudança de modelo é permitida, mas apenas se resultar em uma representação mais apropriada do desempenho financeiro. Mudanças devem ser aplicadas prospectivamente com divulgação adequada (IAS 40.32).
Propriedades de investimento parcialmente ocupadas pelo proprietário são divididas: a parte ocupada segue IAS 16, enquanto a parte mantida para investimento segue IAS 40 (IAS 40.10).
A escolha entre valor justo e custo tem impactos significativos na volatilidade dos resultados e na estrutura do balanço, sendo fundamental para a compreensão das demonstrações financeiras.