Propriedade de Investimento

IAS 40 Propriedade de Investimento — Regra Fundamental

Propriedade de investimento é terreno ou um edifício—ou parte de um edifício—mantido para gerar rendas ou para apreciação de capital, ou ambos, em vez de para uso na produção, administração, ou venda no curso ordinário dos negócios (IAS 40.7). Após o reconhecimento inicial, uma entidade deve escolher entre dois modelos de mensuração e aplicar essa política de forma consistente a todas as propriedades de investimento: o modelo de valore equo, sob o qual as alterações fluem através do resultado, ou o modelo de custo (IAS 40.30).

Como Funciona IAS 40 Propriedade de Investimento

Reconhecimento e classificação inicial

Uma propriedade de investimento é reconhecida como um ativo quando é provável que os benefícios econômicos futuros associados a ela fluirão para a entidade e seu custo puder ser mensurado com confiabilidade (IAS 40.16). A classificação depende da substância do acordo. Exemplos-chave de propriedade de investimento incluem:

• Terreno mantido para apreciação de capital de longo prazo em vez de venda de curto prazo
• Terreno mantido para um uso futuro atualmente indeterminado
• Um edifício de propriedade da entidade e alugado sob uma ou mais locações operacionais
• Um edifício que está desocupado mas mantido para ser alugado (IAS 40.8)

Propriedades que não se qualificam—como propriedade mantida para venda no curso ordinário dos negócios ou propriedade ocupada pela entidade para suas próprias operações—caem sob IAS 2 ou IAS 16 em vez disso (IAS 40.9). Quando um edifício tem tanto uma porção de investimento quanto uma porção ocupada pelo proprietário, as porções são contabilizadas separadamente apenas se pudessem ser vendidas ou alugadas separadamente (IAS 40.10). Julgamento é necessário, e as entidades devem desenvolver e divulgar critérios consistentes para fazer essa determinação (IAS 40.14).

Mensuração inicial

Uma propriedade de investimento própria é mensurada inicialmente ao custo, incluindo custos de transação como honorários legais e impostos de transferência de propriedade (IAS 40.20, IAS 40.21). Custos de inicialização, perdas operacionais antes da propriedade alcançar a ocupação planejada e desperdício anormal são excluídos do custo (IAS 40.23).

Modelo de valore equo

Após o reconhecimento inicial, uma entidade que escolhe o modelo de valore equo mensura todas as propriedades de investimento ao valore equo, com qualquer ganho ou perda reconhecida no resultado do período em que surge (IAS 40.33, IAS 40.35). Valore equo sob IFRS 13 é o preço que seria recebido para vender um ativo em uma transação ordeira entre participantes do mercado na data de mensuração (IFRS 13.9). Ao mensurar o valore equo, a entidade deve garantir que o valor reflita a renda de aluguel das locações atuais e outras premissas que os participantes do mercado aplicariam sob as condições atuais do mercado (IAS 40.40).

Modelo de custo

Uma entidade pode, em vez disso, aplicar o modelo de custo, mensurando propriedade de investimento ao custo menos depreciação acumulada e perdas por impairment—seguindo os mesmos princípios da IAS 16 (IAS 16.5). Mesmo sob este modelo, uma entidade ainda é obrigada a mensurar o valore equo para fins de divulgação (IAS 40.32). Mudar do modelo de valore equo para o modelo de custo é permitido apenas se produzir informações mais relevantes e confiáveis, o que se espera ser raro.

IAS 40 Propriedade de Investimento — Armadilhas Comuns

• Classificação incorreta de propriedade de uso misto: Não separar as porções de investimento e ocupada pelo proprietário quando poderiam ser vendidas independentemente leva a mensuração incorreta.
• Ignorar renda de aluguel no valore equo: O valore equo deve refletir os termos atuais da locação e premissas dos participantes do mercado—usar uma avaliação que ignora fluxos de caixa de aluguel subestima o valor da propriedade (IAS 40.40).
• Omitir divulgação de valore equo sob o modelo de custo: Entidades usando o modelo de custo ainda têm uma obrigação de divulgação obrigatória de valore equo (IAS 40.32).
• Capitalizar custos de manutenção do dia a dia: Custos de manutenção e manutenção rotineiros devem ser despesados conforme incorridos, não adicionados ao valor contábil (IAS 40.18).
• Aplicação inconsistente de política: O modelo de valore equo ou de custo deve ser aplicado a todo o portfólio de propriedade de investimento—escolher seletivamente não é permitido exceto nas circunstâncias limitadas da IAS 40.32A.

IAS 40 Propriedade de Investimento — Parágrafos Chave

• IAS 40.7 — Define propriedade de investimento como mantida para gerar rendas ou para apreciação de capital, distinguindo-a de propriedade ocupada pelo proprietário.
• IAS 40.16 — Estabelece os dois critérios de reconhecimento: benefícios econômicos futuros prováveis e mensuração confiável de custo.
• IAS 40.20 — Requer mensuração inicial ao custo, incluindo custos de transação diretamente atribuíveis.
• IAS 40.30 — Estabelece a escolha de política contábil entre o modelo de valore equo e o modelo de custo, aplicado consistentemente em todas as propriedades de investimento.
• IAS 40.35 — Requer que ganhos e perdas de alterações de valore equo sejam reconhecidos no resultado do período em que surgem.
• IAS 40.40 — Especifica que o valore equo deve refletir a renda de aluguel das locações atuais e premissas prevalentes dos participantes do mercado.