Qual è la definizione di proprietà di investimento secondo IAS 40.5?

Secondo IAS 40.5, la proprietà di investimento è un terreno o un edificio—o parte di un edificio—o entrambi, detenuti dal proprietario (o da un locatario come diritto d'uso) per generare canoni di locazione, per apprezzamento del capitale, o per entrambi, piuttosto che per l'uso nella produzione o nella fornitura di beni o servizi, per scopi amministrativi, o per la vendita nel corso ordinario dell'attività. Questa singola definizione svolge il compito principale: se lo scopo primario è occupazionale o operativo, l'attività ricade completamente al di fuori dell'ambito di applicazione di IAS 40. - Test di detenzione a scopo di locazione o apprezzamento del capitale: L'attività deve essere detenuta per generare redditi da locazione, plusvalenze, o entrambi. IAS 40.7 chiarisce che la proprietà di investimento genera flussi di cassa largamente indipendenti dalle altre attività detenute dall'entità—questa caratteristica di flussi di cassa indipendenti è ciò che la distingue dalla proprietà occupata dal proprietario secondo IAS 16. - Diritti d'uso inclusi: Un locatario può classificare un diritto d'uso come proprietà di investimento se soddisfa la definizione di IAS 40.5. Ad esempio, un locatario che sublocca un edificio a terzi e genera redditi da locazione può qualificarsi. Se un locatario applica il modello del valore equo, IFRS 16.34 richiede che il modello del valore equo sia applicato anche ai diritti d'uso che soddisfano la definizione di proprietà di investimento.

Come si applica IAS 40.5 a una proprietà parzialmente occupata dal proprietario e parzialmente locata a terzi?

- Esempi positivi di proprietà di investimento (IAS 40.8): Lo standard elenca diversi casi qualificanti, tra cui: - Terreni detenuti per apprezzamento del capitale a lungo termine piuttosto che per la vendita a breve termine - Terreni detenuti per un uso futuro attualmente indeterminato - Un edificio locato secondo un contratto di locazione operativa - Un edificio che è vacante ma detenuto per essere locato secondo un contratto di locazione operativa - Ciò che non si qualifica (IAS 40.9): La proprietà destinata alla vendita nel corso ordinario dell'attività, la proprietà in corso di costruzione per terzi, la proprietà occupata dal proprietario, e la proprietà in corso di costruzione o sviluppo come futura proprietà di investimento sono tutti esclusi dalla definizione. - Proprietà a uso misto (IAS 40.10): Quando una proprietà ha porzioni detenute per generare canoni di locazione e porzioni utilizzate dall'entità stessa, le porzioni sono contabilizzate separatamente—proprietà di investimento e proprietà occupata dal proprietario rispettivamente—ma solo se tali porzioni potrebbero essere vendute o locate separatamente. Se non possono essere separate, l'intera proprietà è classificata come occupata dal proprietario a meno che la porzione occupata dal proprietario non sia insignificante.

Quale documentazione è necessaria per supportare l'applicazione del fair value model in assenza di mercati attivi (IAS 40.35)?

- Servizi ausiliari (IAS 40.11–12): La fornitura di servizi di sicurezza e manutenzione ai locatari non esclude una proprietà dalla classificazione di proprietà di investimento, perché tali servizi sono insignificanti rispetto alla natura complessiva dell'accordo. Tuttavia, dove i servizi sono significativi—come in un hotel gestito dal proprietario—la proprietà è trattata come occupata dal proprietario piuttosto che come proprietà di investimento. - Giudizio richiesto (IAS 40.14): La classificazione non è sempre meccanica. Un'entità deve sviluppare e applicare criteri coerenti allineati alla definizione di IAS 40.5, e IAS 40.14 richiede l'informativa di tali criteri quando la classificazione è difficile. - Riconoscimento e valutazione: La proprietà di investimento è riconosciuta quando è probabile che benefici economici futuri fluiranno all'entità e il costo può essere misurato attendibilmente (IAS 40.16). La valutazione iniziale è al costo, inclusi i costi di transazione (IAS 40.20). Dopo il riconoscimento iniziale, IAS 40.30 richiede che un'entità scelga tra il modello del valore equo o il modello del costo e lo applichi coerentemente a tutte le proprietà di investimento.

Come si contabilizza il trasferimento di una proprietà occupata dal proprietario a proprietà di investimento secondo IAS 40.57-60?

- Classificazione errata della proprietà a uso misto: Le entità a volte classificano l'intera proprietà come proprietà di investimento quando solo una porzione separabile si qualifica. IAS 40.10 richiede la disaggregazione dove le porzioni possono essere vendute o locate separatamente. - Ignorare il test dei servizi ausiliari: I servizi significativi forniti agli occupanti—al di là della sicurezza o della manutenzione ordinaria—possono cambiare la classificazione da proprietà di investimento a proprietà occupata dal proprietario. IAS 40.12 utilizza un hotel gestito dal proprietario come l'esempio più chiaro. - Dimenticare i diritti d'uso: Dopo IFRS 16, il diritto d'uso di un locatario può qualificarsi come proprietà di investimento. Non applicare la definizione di IAS 40.5 alle proprietà locatarie è una mancanza comune, in particolare dove un locatario sublocca i locali. - Applicare criteri di classificazione incoerenti: Senza criteri interni documentati, le entità rischiano una classificazione incoerente di anno in anno. IAS 40.14 richiede alle entità di sviluppare e divulgare tali criteri dove la classificazione richiede giudizio. - Proprietà intragrupp: Una proprietà locata a una capogruppo o a una consociata può qualificarsi come proprietà di investimento nei bilanci separati del proprietario, ma non nei bilanci consolidati, dove è occupata dal proprietario dal punto di vista del gruppo (IAS 40.15). - IAS 40.5 — Definizione fondamentale: la proprietà di investimento è un terreno o un edificio, o parte di esso, detenuto per generare canoni di locazione o per apprezzamento del capitale, o entrambi. - IAS 40.7 — Distingue la proprietà di investimento dalla proprietà occupata dal proprietario sulla base della generazione indipendente di flussi di cassa. - IAS 40.8 — Elenca esempi positivi di proprietà di investimento, inclusi i terreni detenuti per un uso futuro indeterminato e gli edifici locati secondo contratti di locazione operativa. - IAS 40.10 — Regola il trattamento contabile delle proprietà a uso misto dove le porzioni possono o non possono essere separate. - IAS 40.14 — Richiede giudizio e criteri documentati quando la classificazione non è ovvia, con informativa di tali criteri. - IAS 40.16 — Stabilisce i criteri di riconoscimento: benefici economici futuri probabili e misurazione attendibile del costo.

IAS 40.5 Definizione di Proprietà di Investimento

IAS 40.5 Definizione di Proprietà di Investimento — Regola Fondamentale

Secondo IAS 40.5, la proprietà di investimento è un terreno o un edificio—o parte di un edificio—o entrambi, detenuti dal proprietario (o da un locatario come diritto d'uso) per generare canoni di locazione, per apprezzamento del capitale, o per entrambi, piuttosto che per l'uso nella produzione o nella fornitura di beni o servizi, per scopi amministrativi, o per la vendita nel corso ordinario dell'attività. Questa singola definizione svolge il compito principale: se lo scopo primario è occupazionale o operativo, l'attività ricade completamente al di fuori dell'ambito di applicazione di IAS 40.

Come Funziona IAS 40.5 Definizione di Proprietà di Investimento

Test di detenzione a scopo di locazione o apprezzamento del capitale: L'attività deve essere detenuta per generare redditi da locazione, plusvalenze, o entrambi. IAS 40.7 chiarisce che la proprietà di investimento genera flussi di cassa largamente indipendenti dalle altre attività detenute dall'entità—questa caratteristica di flussi di cassa indipendenti è ciò che la distingue dalla proprietà occupata dal proprietario secondo IAS 16.

Diritti d'uso inclusi: Un locatario può classificare un diritto d'uso come proprietà di investimento se soddisfa la definizione di IAS 40.5. Ad esempio, un locatario che sublocca un edificio a terzi e genera redditi da locazione può qualificarsi. Se un locatario applica il modello del valore equo, IFRS 16.34 richiede che il modello del valore equo sia applicato anche ai diritti d'uso che soddisfano la definizione di proprietà di investimento.

Esempi positivi di proprietà di investimento (IAS 40.8): Lo standard elenca diversi casi qualificanti, tra cui:

- Terreni detenuti per apprezzamento del capitale a lungo termine piuttosto che per la vendita a breve termine

- Terreni detenuti per un uso futuro attualmente indeterminato

- Un edificio locato secondo un contratto di locazione operativa

- Un edificio che è vacante ma detenuto per essere locato secondo un contratto di locazione operativa

Ciò che non si qualifica (IAS 40.9): La proprietà destinata alla vendita nel corso ordinario dell'attività, la proprietà in corso di costruzione per terzi, la proprietà occupata dal proprietario, e la proprietà in corso di costruzione o sviluppo come futura proprietà di investimento sono tutti esclusi dalla definizione.

Proprietà a uso misto (IAS 40.10): Quando una proprietà ha porzioni detenute per generare canoni di locazione e porzioni utilizzate dall'entità stessa, le porzioni sono contabilizzate separatamente—proprietà di investimento e proprietà occupata dal proprietario rispettivamente—ma solo se tali porzioni potrebbero essere vendute o locate separatamente. Se non possono essere separate, l'intera proprietà è classificata come occupata dal proprietario a meno che la porzione occupata dal proprietario non sia insignificante.

Servizi ausiliari (IAS 40.11–12): La fornitura di servizi di sicurezza e manutenzione ai locatari non esclude una proprietà dalla classificazione di proprietà di investimento, perché tali servizi sono insignificanti rispetto alla natura complessiva dell'accordo. Tuttavia, dove i servizi sono significativi—come in un hotel gestito dal proprietario—la proprietà è trattata come occupata dal proprietario piuttosto che come proprietà di investimento.

Giudizio richiesto (IAS 40.14): La classificazione non è sempre meccanica. Un'entità deve sviluppare e applicare criteri coerenti allineati alla definizione di IAS 40.5, e IAS 40.14 richiede l'informativa di tali criteri quando la classificazione è difficile.

Riconoscimento e valutazione: La proprietà di investimento è riconosciuta quando è probabile che benefici economici futuri fluiranno all'entità e il costo può essere misurato attendibilmente (IAS 40.16). La valutazione iniziale è al costo, inclusi i costi di transazione (IAS 40.20). Dopo il riconoscimento iniziale, IAS 40.30 richiede che un'entità scelga tra il modello del valore equo o il modello del costo e lo applichi coerentemente a tutte le proprietà di investimento.

IAS 40.5 Definizione di Proprietà di Investimento — Errori Comuni

Classificazione errata della proprietà a uso misto: Le entità a volte classificano l'intera proprietà come proprietà di investimento quando solo una porzione separabile si qualifica. IAS 40.10 richiede la disaggregazione dove le porzioni possono essere vendute o locate separatamente.
Ignorare il test dei servizi ausiliari: I servizi significativi forniti agli occupanti—al di là della sicurezza o della manutenzione ordinaria—possono cambiare la classificazione da proprietà di investimento a proprietà occupata dal proprietario. IAS 40.12 utilizza un hotel gestito dal proprietario come l'esempio più chiaro.
Dimenticare i diritti d'uso: Dopo IFRS 16, il diritto d'uso di un locatario può qualificarsi come proprietà di investimento. Non applicare la definizione di IAS 40.5 alle proprietà locatarie è una mancanza comune, in particolare dove un locatario sublocca i locali.
Applicare criteri di classificazione incoerenti: Senza criteri interni documentati, le entità rischiano una classificazione incoerente di anno in anno. IAS 40.14 richiede alle entità di sviluppare e divulgare tali criteri dove la classificazione richiede giudizio.
Proprietà intragrupp: Una proprietà locata a una capogruppo o a una consociata può qualificarsi come proprietà di investimento nei bilanci separati del proprietario, ma non nei bilanci consolidati, dove è occupata dal proprietario dal punto di vista del gruppo (IAS 40.15).

IAS 40.5 Definizione di Proprietà di Investimento — Paragrafi Chiave

IAS 40.5 — Definizione fondamentale: la proprietà di investimento è un terreno o un edificio, o parte di esso, detenuto per generare canoni di locazione o per apprezzamento del capitale, o entrambi.
IAS 40.7 — Distingue la proprietà di investimento dalla proprietà occupata dal proprietario sulla base della generazione indipendente di flussi di cassa.
IAS 40.8 — Elenca esempi positivi di proprietà di investimento, inclusi i terreni detenuti per un uso futuro indeterminato e gli edifici locati secondo contratti di locazione operativa.
IAS 40.10 — Regola il trattamento contabile delle proprietà a uso misto dove le porzioni possono o non possono essere separate.
IAS 40.14 — Richiede giudizio e criteri documentati quando la classificazione non è ovvia, con informativa di tali criteri.
IAS 40.16 — Stabilisce i criteri di riconoscimento: benefici economici futuri probabili e misurazione attendibile del costo.