Come differiscono il modello del fair value e il modello del costo secondo IAS 40?

In base a IAS 40, un'entità deve scegliere tra il modello del valore equo o il modello del costo come politica contabile per gli investimenti immobiliari e applicare tale politica in modo coerente all'intero portafoglio (IAS 40.30). I due modelli producono valori di bilancio e effetti a conto economico fondamentalmente diversi. Nel modello del valore equo, ogni variazione del valore della proprietà viene riflessa nel conto economico. Nel modello del costo, l'attivo viene ammortizzato e sottoposto a verifica di impairment, ma il valore equo deve comunque essere divulgato. - L'elezione della politica è a livello di entità (IAS 40.30): Il modello scelto si applica a tutti gli investimenti immobiliari. IAS 40.31 conferma che una modifica volontaria della politica contabile è consentita solo quando produce informazioni più affidabili e rilevanti; in pratica, il passaggio dal modello del valore equo è estremamente raro e richiede forti giustificazioni. - Misurazione iniziale per entrambi i modelli: Tutti gli investimenti immobiliari sono inizialmente misurati al costo, inclusi i costi di transazione (IAS 40.20). Questo è il punto di partenza comune prima che i due modelli divergano. - Modello del valore equo — misurazione successiva (IAS 40.33): Dopo il riconoscimento iniziale, l'entità rivaluta tutti gli investimenti immobiliari al valore equo a ogni data di bilancio. Non viene addebitato alcun ammortamento. Qualsiasi utile o perdita da una variazione del valore equo è riconosciuto immediatamente nel conto economico del periodo in cui sorge (IAS 40.35).

In che modo un'entità decide fra il modello del fair value e del costo se il mercato è illiquido o non comparabile?

- Cosa riflette il valore equo (IAS 40.40): Nel misurare il valore equo secondo IFRS 13, l'entità deve assicurare che la cifra rifletta i redditi locativi da contratti di locazione correnti e altre ipotesi che i partecipanti al mercato utilizzerebbero nelle attuali condizioni di mercato. Ciò significa che la ubicazione, le condizioni, i termini contrattuali e i canoni di mercato influiscono tutti sulla valutazione. - Modello del costo: L'attivo è iscritto al costo al netto dell'ammortamento accumulato e delle perdite di valore accumulate, applicando gli stessi principi di IAS 16 (IAS 16.5). L'ammortamento per componenti deve essere identificato e la verifica di impairment secondo IAS 36 si applica quando esistono indicatori (IAS 40.33 rimanda a IAS 16 e IAS 36 per l'applicazione del modello del costo). - La divulgazione del valore equo è obbligatoria nel modello del costo (IAS 40.32): Anche le entità che scelgono il modello del costo devono misurare il valore equo dei loro investimenti immobiliari, sia a fini di misurazione che di divulgazione. Il valore equo non può semplicemente essere ignorato perché è stato eletto il modello del costo. - Combinare modelli all'interno di un portafoglio: Le entità a volte tentano di applicare modelli diversi a proprietà diverse. IAS 40.30 non consente ciò come regola generale; l'elezione è a livello di portafoglio, con eccezioni limitate secondo IAS 40.32A per proprietà a copertura di passività collegate.

Quali sono le implicazioni fiscali e di volatilità dell'utile quando si passa dal costo al fair value?

- Dimenticare la divulgazione del valore equo nel modello del costo: La scelta del modello del costo non elimina l'obbligo del valore equo. IAS 40.32 richiede a tutte le entità di misurare il valore equo a fini di divulgazione anche quando iscrivono la proprietà al costo ammortizzato. - Trattare le variazioni del valore equo come OCI: Nel modello del valore equo, i movimenti vanno direttamente al conto economico secondo IAS 40.35, non a conto dei redditi complessivi altri. Questo è una differenza chiave dal modello di rivalutazione di IAS 16, dove gli utili vanno a OCI. - Nessun ammortamento nel modello del valore equo: Le entità a volte addebitano inavvertitamente l'ammortamento insieme alla rivalutazione del valore equo. Una volta adottato il modello del valore equo, l'ammortamento cessa completamente; il pieno movimento del valore equo lo sostituisce. - Assumere che il costo approssimi il valore equo senza evidenza: IAS 40.48 riconosce che in casi eccezionali il valore equo potrebbe non essere affidabilmente misurabile al momento dell'acquisizione iniziale, ma questa è un'eccezione ristretta e non giustifica l'utilizzo del costo come proxy su base continuativa senza chiare evidenze.

Come si applica IAS 36 nel modello del costo se il mercato immobiliare crolla: è sufficiente il solo test di impairment?

- IAS 40.30 — Richiede che un'entità scelga il modello del valore equo o il modello del costo e lo applichi a tutti gli investimenti immobiliari. - IAS 40.31 — Limita le modifiche volontarie della politica contabile a situazioni in cui la nuova politica produce informazioni più affidabili e rilevanti. - IAS 40.33 — Richiede alle entità che adottano il modello del valore equo di rivalutare tutti gli investimenti immobiliari al valore equo dopo il riconoscimento iniziale. - IAS 40.35 — Gli utili e le perdite da variazioni del valore equo devono essere riconosciuti nel conto economico nel periodo in cui sorgono. - IAS 40.40 — Il valore equo deve riflettere i redditi locativi da contratti di locazione correnti e le ipotesi dei partecipanti al mercato nelle condizioni attuali. - IAS 40.32 — Tutte le entità, inclusi gli utilizzatori del modello del costo, devono misurare il valore equo degli investimenti immobiliari a fini di misurazione o di divulgazione.

IAS 40 Modello del Valore Equo vs Modello del Costo

IAS 40 Modello del Valore Equo vs Modello del Costo — Regola Fondamentale

In base a IAS 40, un'entità deve scegliere tra il modello del valore equo o il modello del costo come politica contabile per gli investimenti immobiliari e applicare tale politica in modo coerente all'intero portafoglio (IAS 40.30). I due modelli producono valori di bilancio e effetti a conto economico fondamentalmente diversi. Nel modello del valore equo, ogni variazione del valore della proprietà viene riflessa nel conto economico. Nel modello del costo, l'attivo viene ammortizzato e sottoposto a verifica di impairment, ma il valore equo deve comunque essere divulgato.

Come Funziona IAS 40 Modello del Valore Equo vs Modello del Costo

L'elezione della politica è a livello di entità (IAS 40.30): Il modello scelto si applica a tutti gli investimenti immobiliari. IAS 40.31 conferma che una modifica volontaria della politica contabile è consentita solo quando produce informazioni più affidabili e rilevanti; in pratica, il passaggio dal modello del valore equo è estremamente raro e richiede forti giustificazioni.

Misurazione iniziale per entrambi i modelli: Tutti gli investimenti immobiliari sono inizialmente misurati al costo, inclusi i costi di transazione (IAS 40.20). Questo è il punto di partenza comune prima che i due modelli divergano.

Modello del valore equo — misurazione successiva (IAS 40.33): Dopo il riconoscimento iniziale, l'entità rivaluta tutti gli investimenti immobiliari al valore equo a ogni data di bilancio. Non viene addebitato alcun ammortamento. Qualsiasi utile o perdita da una variazione del valore equo è riconosciuto immediatamente nel conto economico del periodo in cui sorge (IAS 40.35).

Cosa riflette il valore equo (IAS 40.40): Nel misurare il valore equo secondo IFRS 13, l'entità deve assicurare che la cifra rifletta i redditi locativi da contratti di locazione correnti e altre ipotesi che i partecipanti al mercato utilizzerebbero nelle attuali condizioni di mercato. Ciò significa che la ubicazione, le condizioni, i termini contrattuali e i canoni di mercato influiscono tutti sulla valutazione.

Modello del costo: L'attivo è iscritto al costo al netto dell'ammortamento accumulato e delle perdite di valore accumulate, applicando gli stessi principi di IAS 16 (IAS 16.5). L'ammortamento per componenti deve essere identificato e la verifica di impairment secondo IAS 36 si applica quando esistono indicatori (IAS 40.33 rimanda a IAS 16 e IAS 36 per l'applicazione del modello del costo).

La divulgazione del valore equo è obbligatoria nel modello del costo (IAS 40.32): Anche le entità che scelgono il modello del costo devono misurare il valore equo dei loro investimenti immobiliari, sia a fini di misurazione che di divulgazione. Il valore equo non può semplicemente essere ignorato perché è stato eletto il modello del costo.

IAS 40 Modello del Valore Equo vs Modello del Costo — Errori Comuni

Combinare modelli all'interno di un portafoglio: Le entità a volte tentano di applicare modelli diversi a proprietà diverse. IAS 40.30 non consente ciò come regola generale; l'elezione è a livello di portafoglio, con eccezioni limitate secondo IAS 40.32A per proprietà a copertura di passività collegate.

Dimenticare la divulgazione del valore equo nel modello del costo: La scelta del modello del costo non elimina l'obbligo del valore equo. IAS 40.32 richiede a tutte le entità di misurare il valore equo a fini di divulgazione anche quando iscrivono la proprietà al costo ammortizzato.

Trattare le variazioni del valore equo come OCI: Nel modello del valore equo, i movimenti vanno direttamente al conto economico secondo IAS 40.35, non a conto dei redditi complessivi altri. Questo è una differenza chiave dal modello di rivalutazione di IAS 16, dove gli utili vanno a OCI.

Nessun ammortamento nel modello del valore equo: Le entità a volte addebitano inavvertitamente l'ammortamento insieme alla rivalutazione del valore equo. Una volta adottato il modello del valore equo, l'ammortamento cessa completamente; il pieno movimento del valore equo lo sostituisce.

Assumere che il costo approssimi il valore equo senza evidenza: IAS 40.48 riconosce che in casi eccezionali il valore equo potrebbe non essere affidabilmente misurabile al momento dell'acquisizione iniziale, ma questa è un'eccezione ristretta e non giustifica l'utilizzo del costo come proxy su base continuativa senza chiare evidenze.

IAS 40 Modello del Valore Equo vs Modello del Costo — Paragrafi Chiave

IAS 40.30 — Richiede che un'entità scelga il modello del valore equo o il modello del costo e lo applichi a tutti gli investimenti immobiliari.
IAS 40.31 — Limita le modifiche volontarie della politica contabile a situazioni in cui la nuova politica produce informazioni più affidabili e rilevanti.
IAS 40.33 — Richiede alle entità che adottano il modello del valore equo di rivalutare tutti gli investimenti immobiliari al valore equo dopo il riconoscimento iniziale.
IAS 40.35 — Gli utili e le perdite da variazioni del valore equo devono essere riconosciuti nel conto economico nel periodo in cui sorgono.
IAS 40.40 — Il valore equo deve riflettere i redditi locativi da contratti di locazione correnti e le ipotesi dei partecipanti al mercato nelle condizioni attuali.
IAS 40.32 — Tutte le entità, inclusi gli utilizzatori del modello del costo, devono misurare il valore equo degli investimenti immobiliari a fini di misurazione o di divulgazione.