IFRS 16 Contabilizzazione delle Sublocazioni — Regola Fondamentale
Il locatario di una locazione può agire da locatore in una sublocazione; il locatario intermedio deve valutare la sublocazione come locazione distinta, riconoscendo nel proprio bilancio sia l'asset originario (diritto d'uso) sia una nuova passività/asset di locazione relativo alla sublocazione (IFRS 16.1, IFRS 16.26).
Come Funziona IFRS 16 Contabilizzazione delle Sublocazioni
- Classificazione della sublocazione: il locatario intermedio classifica la sublocazione come locazione operativa o finanziaria applicando i criteri di IFRS 16.61–99, indipendentemente dalla classificazione della locazione originaria (IFRS 16.B35). Se la sublocazione trasferisce "sostanzialmente tutti i rischi e benefici" dell'asset sottostante, è una locazione finanziaria per il locatario intermedio.
- Riconoscimento dell'asset per il diritto d'uso: il locatario intermedio continua a riconoscere il proprio diritto d'uso dalla locazione originaria (IFRS 16.22–24), utilizzando il modello del costo per l'iscrizione iniziale e l'ammortamento sistematico per la misurazione successiva.
- Sublocazione operativa – locatario intermedio: se la sublocazione è classificata operativa, il locatario intermedio contabilizza i canoni ricevuti come ricavi (IAS 18 in virtù di IFRS 16), e continua ad ammortizzare il diritto d'uso sottostante sulla base della locazione originaria (IFRS 16.B35). Non riconosce un asset di locazione separato.
- Sublocazione finanziaria – locatario intermedio: se la sublocazione è finanziaria, il locatario intermedio riconosce un "net investment in the lease" (investimento netto nella locazione) nel proprio bilancio, simile al bilancio del locatore originario (IFRS 16.73–92). Contabilizza un ricavo da interessi nel tempo e la riduzione del capitale al ricevimento dei canoni.
- Misurazione iniziale della sublocazione finanziaria: l'investimento netto è misurato come il valore attuale dei canoni locatari futuri della sublocazione più il valore residuale non garantito, attualizzati al tasso implicito della sublocazione (IFRS 16.73).
- Disclosure: il locatario intermedio deve divulgare sia i diritti d'uso derivanti dalla locazione originaria sia le informazioni sulle sublocazioni nelle note di bilancio, inclusi canoni ricevuti, importi dovuti e natura della sublocazione (IFRS 16.53).
IFRS 16 Contabilizzazione delle Sublocazioni — Esempio Pratico
Scenario: Società A affitta un immobile da Società B per 10 anni a €100.000 annui (locazione finanziaria). A subloca a Società C per 8 anni a €120.000 annui (sublocazione finanziaria con tasso implicito del 6%).
Bilancio di Società A (locatario intermedio) – Anno 1
Valore attuale dei canoni della sublocazione (8 anni × €120.000) = €862.000 circa.
Investimento netto iniziale della sublocazione: €862.000.
| Conto | Importo Dr | Importo Cr | Note |
|---|
| Cash (ricevuto anticipo sublocazione) | 120.000 | | |
| Net investment in the lease | | 120.000 | Riduzione dell'investimento netto |
| Interest income (sublocazione) | 51.720 | | €862.000 × 6% |
| Net investment in the lease | | 51.720 | Maturazione interesse |
Contemporaneamente, A paga la locazione originaria a B
| Conto | Importo Dr | Importo Cr |
|---|
| Lease liability | 100.000 | | (componente capitale) |
| Interest expense | 51.720 | | (componente interesse) |
| Cash | | 151.720 | Pagamento a Società B |
La differenza tra gli interessi ricevuti (€51.720) e pagati (€51.720) riflette il rischio del locatario intermedio sulla differenza tra i due contratti.
IFRS 16 Contabilizzazione delle Sublocazioni — Errori Comuni
- Confondere la classificazione della locazione originaria con quella della sublocazione: molti contabili presumono che se la locazione originaria è operativa, lo deve essere anche la sublocazione. Invece, ciascuna deve essere valutata indipendentemente secondo i criteri IFRS 16.61–99. Una sublocazione può essere finanziaria anche se la locazione originaria è operativa.
- Non riconoscere separatamente il diritto d'uso e l'investimento netto: il locatario intermedio deve continuare a iscrivere il diritto d'uso derivante dalla locazione originaria e contemporaneamente riconoscere l'investimento netto (se finanziaria) o contabilizzare i ricavi (se operativa). Omettere uno dei due produce un bilancio incompleto.
- Errori nel tasso di attualizzazione per la sublocazione finanziaria: spesso viene utilizzato il tasso della locazione originaria anziché il tasso implicito della sublocazione. Quest'ultimo deve riflettere i termini e i rischi della sublocazione, non della locazione originaria (IFRS 16.B32).
Paragrafi chiave da consultare
- IFRS 16.1, 16.26: definizione e ambito delle locazioni, separazione dei componenti.
- IFRS 16.B35: trattamento contabile specifico per il locatario intermedio.
- IFRS 16.61–99: criteri di classificazione delle locazioni come operative o finanziarie.
- IFRS 16.73–92: misurazione e contabilizzazione dell'investimento netto nei contratti di locazione finanziaria.
- IFRS 16.53: disclosure su locazioni e sublocazioni.
